Los alquileres en tiempo de cuarentena. Que dice el DNU 320/20.

Jurídico 20 de abril de 2020 Por Jacqueline Salazar-Abogada
Este DNU modifica elementos esenciales de los contratos de alquileres y es necesario realizar un análisis de los puntos más importantes: la suspensión de los desalojos, la prórroga de los contratos, el congelamiento de los precios de alquileres y lugar de pago entre otras medidas por el término de 8 meses o hasta el 30 de Septiembre de 2.020
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El Poder Ejecutivo en uso de sus facultades otorgado por la Constitución Nacional, en el marco de la emergencia pública , ha establecido el DNU (Decreto de Necesidad y Urgencia) N° 320/20 con el objeto de proteger uno de los derechos fundamentales como es el derecho a la vivienda y así paliar o morigerar los efectos económicos negativos de la pandemia. Este DNU modifica elementos esenciales de los contratos de alquileres y resulta necesario realizar un análisis de los puntos más importantes: la suspensión de los desalojos, la prórroga de los contratos, el congelamiento de los precios de alquileres y lugar de pago entre otras medidas por el término de 8 meses o hasta el 30 de Septiembre de 2.020

1)       Suspensión de desalojos

Se refiere a la suspensión de ejecuciones de sentencias judiciales , no a futuros juicios de desalojos o los ya iniciados esto quiere decir que no se podrá llevar a cabo el acto mediante el cual se desaloja a una persona del bien inmueble , conocido también como desahucio, siempre y cuando el litigio haya sido por incumplimiento de la obligación de pago de contrato de alquiler y la tenencia del inmueble esté en poder del inquilino o locatario . 

Como corolario de este punto se entiende que queda afuera  las usurpaciones de viviendas, quedando facultada la justicia de llevar a cabo el desalojo.

2)       Prórroga de los contratos.

El ámbito de aplicación  son los contratos de locación enunciados en el Art.9, entre los que cabe mencionar los destinados a vivienda, los destinados a trabajadores profesionales , autónomos , y a pequeñas y medianas empresas. En este punto se busca la extensión y renovación automática de los contratos de alquiler hasta el 30 de Septiembre, es decir que se mantiene bajo los mismos términos pactados antes de su vencimiento. Por ejemplo si el contrato vencía justo el día de entrada en vigencia del presente DNU, el 29 de Marzo el inquilino podrá optar por continuar con el mismo , comunicando a su  locador  15 días antes. 

No podemos dejar de mencionar que esta medida afecta también al fiador porque  en la medida que el inquilino no cumpla se encuentra obligado en responder ya que se hace extensiva también al fiador o garante la prórroga. 

3)       Congelamiento del precio de alquiler.

En todos  los contratos de alquiler se mantendrá el precio a Marzo de 2020 por el tiempo de 180 días, y es aquí la voluntad de las partes se ve soslayada, aunque se haya previsto un aumento, no será deber pagarlo sin embargo no quiere decir que se le condona la diferencia sino que se podrá pagar en una suma de 3 a 6 cuotas sin interés. 

En otra circunstancia, si no pagara directamente la renta de la misma manera se podrá pagar en una suma de 3 a 6 cuotas pero en este caso si se pagará una tasa de interés. En ambos casos no se admite el pago de intereses punitorios o alguna cláusula penal fijada ya que se tendrá por no escritas.

4)       Lugar de pago y bancarización

El Art.14 de la Constitución Nacional establece el derecho a transitar por el territorio argentino, pero frente a la situación epidemiológica por la que atravesamos  es necesario priorizar otros derechos como la salud pública , debiendo los ciudadanos permanecer en sus residencias y abstenerse de salir. Desde la óptica del lugar de pago técnicamente es imposible dirigirse hacia donde debe abonar el alquiler y por la prohibición de circular  se optó que el locatario o dueño facilite a su locador un número de cuenta o CBU  y poder transferirle el dinero.

Finalmente como toda norma tiene su excepción, es así que el Art. 10 establece que ante la vulnerabilidad del propietario, por depender de ese canon para cubrir las necesidades básicas de su grupo familiar primario y conviviente no estará sujeto a estas medidas, sin embargo resulta complicado la acreditación de tal circunstancia bajo este argumento. 

Terminando con lo expuesto, este decreto de emergencia locativa es de Orden Público por lo tanto no puede ser alterado por la voluntad de las partes y la justicia por su parte debe hacerlo valer. En lo que respecta al tiempo  que dure el aislamiento social, preventivo y obligatorio repercutirá en la prórroga del presente DNU del cual no hay certeza de nada más aún cuando el Poder Ejecutivo ha prorrogado 2 veces el Decreto 297/20 y que según el 335/20 finalizaría el 26 de Abril , sin dudas el panorama no es alentador ya que llevará más tiempo de lo estipulado y la posición de desventaja del locador hace ponerse en la vereda del frente con respecto a su locador generando cortos circuitos que se terminarían por dirimir en futuros litigios judiciales. 

DNU 320-20.pdf

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